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Considérations sur l'opportunité d'équipements communs dans les parcs industriels

Considérations sur l'opportunité d'équipements communs dans les parcs industriels

23 août 2017

par Louis Grenier

Les récents développements de l'offre de sites industriels municipaux au Québec et les considérations immobilières rattachées à la viabilisation des espaces industriels nous conduisent de plus en plus à examiner les conditions de la mise en disposition d'équipements et de services communs pour attirer et conserver les entreprises industrielles chez nous.

La question est de savoir comment une municipalité - ou son mandataire - peut contribuer, au-delà des considérations d'ordre réglementaire, à la bonification des installations permettant d'attirer plus d'entreprises et ce, même si ces installations génèrent par la suite des frais de services auprès des entreprises clientes.

En fait, l'exercice permet aussi de réfléchir à la définition de la personnalité économique de chaque parc industriel dans la mesure où les services et équipements offerts influenceront définitivement le type d'entreprises qu'on cherchera à attirer. On exclura donc de cette réflexion les efforts pour attirer le gaz et l'électricité parce que les efforts d'une municipalité pour contribuer à fournir ces services ne génèreront aucun revenu possible pour elle, parce que ces deux services sont considérés comme essentiels à la production (surtout l'électricité) et donc, ne contribuent pas à la définition de la personnalité économique du lieu et parce que les deux sont normés par des monopoles sur l'ensemble du territoire, ce qui rend leur prestation égale partout. 

Par ailleurs, je ne veux pas suggérer que les efforts des gestionnaires de parcs industriels pour accélérer ou améliorer la disponibilité de ces services est inutile; on connaît les difficultés grandissantes de nos entreprises pour obtenir rapidement et à coût compétitif les connexions requises. Mais l'aide qu'on peut y apporter relève plus de la mise à niveau d'un parc industriel que d'un élément de différentiation par rapport à la compétition.


Trois types de considérations

Nous avons arbitrairement identifié trois types d'équipements ou de services qui contribuent à la personnalité économique du parc ou qui influencent le type d'entreprises qui y seront présentes:

1- Les services et équipements voués au mieux-être collectif

Dans cette catégorie, on classe toutes les initiatives visant le mieux-être des employés ou des entreprises. Particulièrement importantes dans les parcs de plus haut-de-gamme (parcs d'affaires regroupant plus de cols blancs, parcs scientifiques, cités technologiques, etc.), ces services se déclinent ainsi:

a) Services aux employés;
  • Services de transport en commun modulés;
  • Services de transport adapté;
  • Aménagements d'aires de repos/loisirs extérieures ou intérieures;
  • Aménagement d'aires commerciales et de services de base;
  • Organisation d'activités physiques ou sociales, animation;
  • Etc.

b) Services aux entreprises

  • Équipements scientifiques ou techniques communs;
  • Pépinière d'entreprises;
  • Services administratifs communs (comme la logistique, les douanes ou le secrétariat);
  • Services techniques communs (centre de soudure commun, centre de formation);
  • Etc.
2- Les éléments basés sur la géographie du site ou sa localisation

Dans cette catégorie, il s'agit d'estimer la valeur compétitive des propriétés physiques du site. La proximité d'une autoroute peut conduire à développer une signalisation particulièrement attirante, par exemple. L'abondance d'eau potable peut contribuer à attirer certains usagers particuliers, un site accidenté peut être mis en marché pour attirer des utilisateurs de type Campus Industriel ou la proximité d'un port peut signifier la mise en service de navettes logistiques terrestres ou maritimes.

Bref, il faut évaluer comment on peut contribuer à bonifier ce que Mère Nature nous propose et il en va de la localisation industrielle comme de la localisation commerciale: les utilisateurs sont guidés par des facteurs de visibilité, de déplacements faciles des intrants et des extrants et de considérations physiques d'installations.

3- Les éléments lourds

Cette dernière catégorie fait l'objet de plus en plus d'attention de la part des gestionnaires de parcs. 

Ainsi, la prise en charge de la mise en chantier de nouveaux condos industriels répondant aux critères d'installations les plus communs semble devenir incontournable. De plus en plus de municipalités se portent acquéreur de buildings industriels désaffectés pour les revamper en de tels condos ou carrément prennent le risque de construire des bâtiments neufs réservés à cet usage.

Un des éléments les plus intéressants que l'on observe, consiste à regrouper les forces industrielles pour des équipements logistiques communs. Dans cette catégorie, on retrouve, outre les services communs expliqués en 1) , la construction d'entrepôts mixtes, ou même la construction de voies de garage ferroviaires (siding). Dans ce dernier cas cependant, il faut bien comprendre le fonctionnement des principales compagnies de chemin de fer avant de s'y lancer. Une voie de garage peut coûter de 500 000$ à 1 000 000$ par kilomètre seulement pour la voie elle-même sans compter entrepôts et équipements connexes.
 
Dans tous les cas, de tels équipements doivent être la propriété d'un seul organisme, public de préférence (donc éviter la propriété commune avec les entreprises clientes), pour contourner l'imbroglio légal potentiellement généré par la faillite ou le déménagement d'un client/propriétaire. 

Bien sûr, ce type d'équipement commun coûte cher. mais, en France, par exemple, les gestionnaires de parcs industriels possèdent ou contrôlent des aéroports locaux, des ports et des bâtiments de toute sorte dont ils louent l'usage aux clients industriels qu'ils attirent. La plupart, non seulement n'y perdent pas d'argent, mais savent dégager un modeste profit. 

Comme on le constate, dans chacune des catégories, certains de ces services communs peuvent donc être vus comme une source de revenu potentiel en plus de contribuer directement à la différentiation économique. Il appartient aux gestionnaires du parc de déterminer, selon la stratégie de développement retenue, le niveau des services gratuits ou payants qu'il convient de charger pour déterminer une personnalité économique attrayante tout en permettant une croissance économique qui s'autoalimente…!

Veuillez communiquer avec Louis Grenier pour obtenir plus de détails sur le développenent industriel pour vos besoins.