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La reconversion des bâtiments industriels

La reconversion des bâtiments industriels

6 septembre 2017

par Louis Grenier

La désindustrialisation et le changement de la demande laissent des traces de plus en plus évidentes dans nos parcs industriels. Beaucoup de sites et de bâtiments deviennent désaffectés.

Si la  reconversion commandée par l'abandon d'activités industrielles très typées (usine de pâtes et papier ou raffineries) passe nécessairement par la démolition des installations et la restauration du terrain, il existe aussi des bâtiments industriels abandonnés qui peuvent connaître une nouvelle vie pour peu que certaines conditions soient  respectées.

a) La structure permet  de relever le plafond si la hauteur libre sous les poutres est inférieure à 6 mètres (18 pieds).  En effet, la hauteur  la plus demandée est actuellement de 24 pieds (quelquefois 28 pieds);

b) Un grand bâtiment peut être divisé, soit en démolissant une partie de la superficie (la plus désuète, par exemple), soit en permettant une division intérieure. La demande industrielle la plus commune actuellement se situe entre 2 500 et 5 000 mètres carrés (25 000 à 55 000 pc environ).  Il est donc difficile d'imaginer un seul repreneur pour certains bâtiments industriels qui font de 10 000 à 30 000 mètres carrés (110 000 à 325 000 pc environ). La majorité des reconversions de grands bâtiments passe donc par la multiplicité des utilisateurs qui partagent un même bâtiment.  

Le 5600 Hochelaga à Montréal est un bon exemple d'une reconversion réussie. Les quelque 100 000 mètres carrés bâtis à l'origine pour abriter le centre de distribution de Steinberg/Miracle Mart (les plus vieux sauront de quoi je parle!) sont utilisés à 100% par une panoplie d'entreprises allant de la distribution en passant par plusieurs petits manufacturiers jusqu'aux utilisateurs de bureaux (dans l'ancien centre administratif);

Le 5600

c) Le prix de location est au moins 25%-50% moins élevé que le marché normal. Il est évident que si les entreprises acceptent de partager un même plancher c'est parce que, ayant obtenu le bâtiment pour une bouchée de pain, le propriétaire peut offrir le pied carré à un prix défiant toute compétition (souvent entre 2,00$ et 3,50$/pc, net/net);

d) Le terrain permet le stationnement de plusieurs voitures et l'accueil de plusieurs types de camions. L'utilisation des lieux étant intensif, la circulation des voitures et des camions devient critique;

e) Le zonage permet une diversité d'utilisations et doit rester flexible. Si le bâtiment se trouve dans une zone de grande visibilité, la demande peut s'orienter vers un mix bureaux/commercial et industriel qui peut être heureux pour peu qu'on y articule une politique de croissance claire.  Dans certaines municipalités plus petites où la reconversion purement industrielle est moins probable, ce genre de flexibilité peut s'avérer la clé du succès de reconversion;

f) Il existe une collaboration entre les autorités municipales et le propriétaire du bâtiment pour effectuer une reconversion harmonieuse. Cela implique d'abord que la municipalité ou le responsable du développement économique connaisse bien le potentiel de son marché industriel, ait compris les caractéristiques (forces et faiblesses) du bâtiment, ait mesuré l'intérêt du propriétaire pour une reconversion qui respecte ses objectifs et ceux de la municipalité et ait déterminé l'horizon et le partage du coût de la reconversion, le cas échéant.

En bref, la reconversion des vieux bâtiments industriels ne peut être laissée dans les seules mains du propriétaire, aussi motivé soit-il. Son intérêt réside davantage dans la rentabilisation d'une transaction immobilière que dans le levier de développement que peut représenter un tel équipement. La municipalité peut donc s'entendre avec lui pour contribuer à certains coûts liés à la reconversion (la promotion, par exemple, est un des coûts souvent pris en charge par la municipalité).

D'une manière générale, une plus grande sensibilisation des propriétaires existe maintenant pour s'engager dans la voie d'une reconversion planifiée à un prix économique qui soit acceptable. À titre de développeur économique , il s'agit d'être vigilant pour savoir identifier le meilleur moment pour commencer un exercice de reconversion industrielle.

Cela dit, il faut aussi savoir garder l'œil et l'esprit ouvert. Quelquefois, la meilleure utilisation du terrain d'une usine désaffectée est résidentielle ou commerciale: la contraction du marché industriel fait que plusieurs sites industriels seront recyclés vers d'autres fonctions. Une  solide compréhension du potentiel du site est donc essentielle.