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La réduction et la densification des espaces industriels

La réduction et la densification des espaces industriels

5 septembre 2018

par Louis Grenier

Au cours des dernières années, on l’a maintes fois répété, on a assisté à la contraction de la fonction industrielle dans les pays de l’hémisphère occidental. Principalement attribuable au déménagement de l’activité manufacturière dans les pays émergents, cette contraction a laissé derrière elle, une série de bâtiments industriels vacants et beaucoup de terrains industriels en friche. 

Au fil du temps, ces espaces, construits ou non, ont été recyclés, souvent vers d’autres fonctions commerciales ou résidentielles au point où certaines villes ont commencé à s’émouvoir de la perte de ces zones d’emplois. Il est certes évident que l’érosion de ces espaces au profit d’une utilisation résidentielle ou même commerciale, si elle se pratique trop rapidement, a des effets négatifs sur le tissu économique et social d’une ville. 

Nous continuons de suivre l’évolution de la portion non résidentielle de la richesse foncière uniformisée (RFU) au Québec et cette proportion ne cesse de décroître. Elle était de 15,66% en 2017, mais de 17,47$ en 2008, une baisse significative de près de deux points de pourcentage (MAMOT, profils financiers des municipalités). Or, plusieurs municipalités importantes connaissent des taux. 

Sur le terrain, cela se traduit par de larges espaces vacants, terrains ou bâtiments. Pour une, la ville de Montréal a réagi en décrétant un moratoire sur les changements de zonage de « industriel » à « résidentiel », malgré une forte demande de ce dernier par rapport au premier. À cela s’ajoutent les profonds changements de la fonction commerciale qui se « virtualise » rapidement, laissant planer une désertion des commerçants dans la brique et le mortier. 

Enfin, quand on observe les derniers grands investissements industriels, on remarque que la portion immobilière (donc imposable au niveau foncier) de ceux-ci est en forte diminution. De plus, en matière industrielle aussi, le manufacturing 4.0, le déplacement de la valeur ajoutée, la concentration 

Une réponse multifactorielle

Bien que compréhensible dans les circonstances, un moratoire n’est pas une réponse stratégique. Une stratégie visant à soutenir les fonctions génératrices d’emplois doit passer par une série de mesures qui dépasse une simple gestion du patrimoine immobilier. En effet, l’observation de l’évolution industrielle des grands centres de production des économies dites évoluées le démontre clairement : l’immobilier industriel VA DÉCROÎTRE dans toutes nos agglomérations. La solution réside donc dans une cible de densification des îlots les plus prometteurs. 

En partant du principe que les besoins immobiliers des nouveaux utilisateurs évoluent vers des espaces plus petits, vers des bâtiments avec des hauteurs libres plus élevées, vers des bâtiments intelligents, vers une certaine mutualisation des services comme l’entreposage et les services de cafétéria, de garderie et même d’administration, il faut donc concentrer nos ressources vers la mise à niveau des parcs industriels en milieu urbain vers ce type de bâtiments et de services. Or, peu d’administrations locales le font. Encore moins d'administrations en font la promotion. Aucune ne la subventionne.

Par-delà cet aspect immobilier, il y a aussi toute une panoplie de réponses adaptables à cette nouvelle réalité tant dans l’aménagement des lieux que dans l’environnement collectif des milieux de vie. Les Européens le font beaucoup mieux que nous.  À ce titre, il est très éducatif de consulter le site web du Groupe Barjane, un groupe privé de promoteurs immobiliers dont l’exemple pourrait inspirer une nouvelle façon de concevoir et de gérer des parcs industriels. Il est encore temps de réagir; l’évolution des utilisateurs industriels va dans cette direction, à nous d’en assurer l’encadrement dynamique.    


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