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Le retour des bâtiments industriels multiétages

Le retour des bâtiments industriels multiétages

17 juillet 2019

par Louis Grenier, Associé principal

À l’aube de la révolution industrielle à la fin du XIXe siècle et au début du XXe siècle, il n’était pas rare de voir des bâtiments industriels multiétages. Les raisons étaient multiples :
  1. Il fallait rapprocher les lieux de production des lieux d’habitation, puisque les ouvriers ne pouvaient se déplacer sur de longues distances. Les manufactures devaient donc être construites en milieu urbain dense. Il était alors préférable de construire en hauteur sur des terrains relativement plus petits pour rentabiliser chaque mètre carré disponible;

  2. La production se faisait au moyen de machines étant relativement petites et maniables, donc faciles à déplacer sur plusieurs planchers;

  3. La plupart des manufactures avaient une forte intensité de main-d’œuvre et la chaîne de production n’était pas encore entrée dans les mœurs de production. Les premières manufactures étaient plutôt l’extension et l’intensification d’une logique artisanale de production. En effet, chaque ouvrier était un artisan auquel on donnait en général la responsabilité de la production d’un bien dans sa totalité. L’industrialisation ne consistait alors qu’à doter cet artisan de moyens de production plus rapides et la multiplication des postes était le principal facteur de l’augmentation de la productivité;

  4. Il fallait établir les usines le plus près possible des marchés et des cours d’eau. Les fleuves et les rivières étaient, encore à cette époque, les principales « autoroutes » des échanges commerciaux, tant pour les intrants que pour les extrants. De plus, les rivières servaient de source d’énergie hydraulique. Or, la plupart des villes importantes étaient situées le long des voies fluviales, d’où l’importance de localiser les usines au milieu des centres urbains.
Certes, cette localisation avait ses désavantages : le bruit, la poussière, les émanations quelquefois toxiques rendaient problématique la cohabitation avec les ensembles résidentiels.

La révolution des transports terrestres et la démocratisation de l’automobile ont pallié ces problèmes en favorisant l’éloignement des usines des lieux d’habitation et en les regroupant : la création des parcs industriels. De plus, l’éloignement des zones industrielles en périphérie a permis l’acquisition de terrains à des coûts plus avantageux, alors même que l’utilisation de chaînes de production systématisées demandait justement une production regroupée sur un seul niveau, la construction de vastes espaces de stationnement pour des ouvriers désormais mobiles et l’utilisation de camions de plus en plus longs. 

Or, aujourd’hui, plusieurs des désavantages liés à la production en milieu densément peuplé sont atténués.  Beaucoup de produits à forte valeur ajoutée ne produisent aucune émanation (ou alors les émanations dans l’air et dans l’eau sont fortement contrôlées), ne génèrent ni bruits ni poussière. De plus, ils sont produits selon une logique qui s’apparente davantage à l’artisanat qu’à la chaîne de production. Cela est vrai pour la plupart des logiciels et des jeux vidéo, de même que pour certains produits pharmaceutiques ou nutraceutiques. Même la production de certaines composantes électroniques, par leur format relativement petit, s’accommode bien d’une localisation en milieu urbain.

Bref, la révolution de l’intelligence artificielle et du manufacturing 4.0 est le fer de lance d’une revitalisation de certains bâtiments à vocation industrielle. On l’observe notamment à Montréal dans le Mile-End où de vieux ensembles industriels imposants laissés plus ou moins à l’abandon sont les nouvelles résidences des jeunes pousses de l’industrie de pointe. 

Va-t-on assister à la construction de nouveaux espaces industriels multiétages ?

Si le recyclage des bâtiments multiétages existants prend de l’ampleur, on n’a pas encore vu de promoteur immobilier proposer un nouveau bâtiment industriel multiétages dans le décor montréalais ou encore québécois. Bien sûr, la longue tradition industrielle de Montréal a laissé beaucoup de bâtiments à recycler avant de penser en construire de nouveaux. De plus, d’autres considérations économiques restent présentes. 

Le work-live-play dont on parle si souvent et que favoriserait ce type de bâtiment se heurte encore à des préjugés de la part de beaucoup d’entrepreneurs toujours friands d’usines plantées sur d’immenses terrains en banlieue. Des problèmes réels de congestion urbaine viennent aussi limiter le recours à ces espaces. Enfin, la réglementation des grandes villes reste frileuse envers certaines implantations industrielles intégrées au tissu résidentiel et commercial, même si on en démontre l’innocuité visuelle et écologique.
 
Finalement, la frontière entre le travail « de bureau » et « industriel » devenant de plus en plus floue, les villes ont du mal à réglementer certains usages dans des bâtiments industriels où la vocation doit chevaucher ces deux concepts, de peur de « vider les centres-villes ».

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